سابقة قضائية توجب مراعاة صفة المستأجر والغرض من الإجارة في إجارة المباني الحكومية

كمال شرف محمد الطاعن // ضد // مجلس أباء مدرسة كسلا الأهلية المطعون ضده

نمرة القضية: الرقم م ع/ط م/5/2005م
المحكمة: المحكمة العليا
العدد: 2007

المبادئ:

·  قانون إيجار المباني لسنة 1991م
·  غرض المؤجر– القانون الواجب التطبيق – تكيف العلاقة القانونية بالنظر للغرض من الإجارة

لتكييف العلاقة القانونية بين المالك والمستأجر في المباني الحكومية لتحديد القانون الواجب التطبيق لا بد من التفرقة بين صفة المستأجر والغرض من الإجارة
إذا كانت إجارة المباني الحكومية لغرض عام أياً كان الحائز شخصية اعتبارية أو موظف عام فإن القانون الذي يحكم العلاقة هو قانون إخلاء المباني العامة لسنة 1969م

الحكم:
القاضي: عبد الرحيم عبد الوهاب التهامي
التاريخ: 23/3/2007م

حاصل الوقائع كما يتبين من الوقائع أن المدعي (مجلس أباء مدرسة كسلا الأهلية) أقام الدعوى رقم (106/2006م) بتاريخ 15/3/2006م أمام محكمة كسلا المدنية طالباً الحكم بإخلاء المدعى عليهم من الأول وحتى السادس من الدكاكين الملحقة بالمدرسة الأهلية والزام المدعى عليه الأول بسداد متأخرات الأجرة البالغ قدرها (4413200 جنيهاً) وتكملة تشييد الدكان السادس المتفق عليه والزام المدعى عليهم جميعاً بالرسوم والأتعاب وقال شرحاً لذلك أنه اتفق مع المدعى عليه الأول على تشييد عدد (12) دكان ملحقة بالمدرسة وتأجيرها له بأجرة شهرية قدرها (25000 جنيه) لكل دكان من الدكانين الستة وبمبلغ 50000 جنيه لكل دكان من الدكاكين الستة الباقية وأن الأخير قام بتأجير عدد خمسة دكاكين للمدعى عليهم من الثاني وحتى السادس من الباطن وحيث أن المدعى عليه الأول المستأجر الأصيل فشل في سداد الأجرة المستحقة عليه من يوليو 2002م وحتى فبراير 2006م كما أنه لم يقم بتشييد الدكان السادس المتفق عليه أقام دعواه الماثلة بالطلبات أعلاه وعلى ضوء الإجراءات التي اطلعنا عليها يتبين أن المدعي توصل إلى تسوية مع المدعى عليهم الأول والثاني والثالث والخامس والسادس على ضوئها صدر حكم رضائي في مواجهتهم وأصبحت الدعوى منازعة بين المدعي والمدعى عليه الرابع وبتاريخ 10/7/2006م قضت محكمة الموضوع بشطب الدعوى في مواجهة الأخير المدعى عليه الرابع استناداً على نص المادة (38/2) من قانون الإجراءات المدنية لم يَرْضَ المدعي بهذا الحكم فطعن فيه بالاستئناف رقم (135/2006م) أمام محكمة استئناف ولاية كسلا وقضت الأخيرة بتاريخ 24/8/2006م بإلغاء حكم محكمة الموضوع وإصدار حكـم جديد يقضي بإخلاء المدعى عليه الرابع من الدكان الذي يستأجره لم يقبل وكيل المدعى عليه الرابع بهذا الحكم ومن ثم كان هذا الطعن الذي أودع صحيفته بتاريخ 25/11/2006م من حيث الشكل الطعن مقبول حيث أنه قدم خلال القيد الزمني الذي نصت عليه المادة (208) من قانون الإجراءات المدنية وذلك بعد حصول الطاعن على الإذن رقم 187/2006م بتاريخ 13/11/2006م وفي الأسباب ينعي الطاعن الحكم المطعون بمخالفة القانون مستنداً في ذلك على الآتي:
1- لم تنتقل إدارة الدكاكين المستأجرة إلى المدعية إدارة المدرسة

2- لم يفشل الطاعن في سداد الأجرة ولم يكن مستأجراً من الباطن وإنما كان شريكاً للمدعى عليه الأول (المستأجر الأصلي)

3- أخطأت محكمتا أول وثاني درجة في تكييف العلاقة القانونية التي تربط أطراف النزاع حينما لجأت إلى الاحتكام إلى قانون إيجار المباني في حسم النزاع بينما الثابت أن العقارات موضوع الدعوى هي مباني حكومية تابعة لوزارة التربية والتعليم وتبعاً لذلك فإن القانون الواجب التطبيق على النزاع هو قانون إخلاء المباني العامة لسنة
 وليس قانون إيجار المباني لسنة 1991م ولهذه الأسباب التمس في الختام إلغاء الحكم المطعون فيه
أتحنا الفرصة للمطعون ضده للرد وجاء رده على لسان محاميه الأستاذ/ تاج السر النور فيما نستطيع إيجازه بالأتي :
1- أن النزاع بخلاف ما يرى محامي الطاعن يحكمه قانون إيجار المباني لسنة 1991م ولا علاقة له بقانون إخلاء المباني العامة

2- إن عقد الإيجار أبرم بين المدعى عليه الأول (المستأجر الأصلي) والمدعي ولا علاقة تربط بين الأخير والمدعى عليه الرابع (الطاعن) حيث أنه مستأجر من الباطن

3- إخلال المستأجر الأصلي بالتزاماته التعاقدية ينسحب على المستأجر من الباطن ويبرر إخلاء الأخير من العقار وفي الختام التمس شطب الطعن وتأييد قضاء محكمة الاستئناف المطعون فيه

بادي ذي بدء لا نجاري الأستاذ الطاعن في الفهم حول أن القانون الواجب التطبيق على النزاع المطروح هو قانون إخلاء المباني العامة لسنة 1969م ونرى بخلاف ذلك أن المحاكم الأدنى كانت محقة في تكييفها للعلاقة القانونية التي تربط أطراف النزاع وإعمالها لمواد قانون أيجار المباني لسنة 1991م لحسم النزاع الدائر بينهما صحيح أن العقارات موضوع الدعوى تتبع للمدرسة الأهلية كسلا وأن المدرسة بدورها تتبع لوزارة التربية والتعليم ولكن هذا ليس بدعاء كاف يجعل القانون الواجب التطبيق على النزاع الذي نشب بين المالك والمستأجرين بموجب عقد إيجار هو قانون إخلاء المباني العامة ولو تم التسليم بأن العقارات موضوع الدعوى هي مباني حكومية فإن ذلك وحده لا يكفي لانطباق قانون إخلاء المباني العامة على النزاع المطروح فلا بد من التفرقة بين صفة المستأجر والغرض من الإجارة فإذا كان العقار منحت حيازته لغرض عام أياُ كان الحائز شخصية اعتبارية أو موظفاً عاماً فإن القانون الذي يحكم هذه العلاقة ويختص بالفصل في أي نزاع ينشأ بين الطرفين هو قانون إخلاء المباني العامة لسنة 1969م أما إذا منحت حيازة العقار الحكومي للمستأجر بغرض تجاري أو استثماري كالحالة التي بين أيدينا في هذا النزاع فإن الحكومة مالك العقار ينطبق عليها في هذه الحالة وصف المؤجر ويضحى قانون أيجار المباني لسنة 1991م هو القانون الذي يحكم العلاقة بين الطرفين والواجب التطبيق للفصل في أي نزاع ينشأ بين الحكومة والمستأجر وتبعاً لذلك تنحسر أي رقابة لقانون إخلاء المباني العامة متى كان الغرض من استئجار العقار الحكومي هو تجاري أو استثماري كما لا نجاري محكمة الاستئناف الموقرة ومن قبلها محامي المطعون ضده المحترم الفهم فيما ذهبوا إليه حول ارتباط مصير المستأجر من الباطن الأزلي بمصير المستأجر الأصلي فهذا القول لا يمكن أن يؤخذ على إطلاقه فقد يختلف الحال بحسب نوع العلاقة التي تربط المالك بالمستأجر من الباطن فمتى قام المستأجر الأصلي بإيجار العين المستأجرة إلى مستأجر آخر من الباطن دون علم وموافقة المالك فإن إخلال المستأجر الأصلي بالتزاماته التعاقدية تجاه المالك ( المؤجر) تنسحب على المستأجر من الباطن وتزول حيازة الأخير وتنعدم بزوال حيازة المستأجر الأصلي بسبب بطلان وانعدام الرابطة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ولا يقدح في ذلك وفاء المستأجر من الباطن بكافة التزاماته تجاه المستأجر الأصلي أما إذا تمت الإجارة من الباطن بعلم وموافقة المالك فإنه لا يوجد هناك ثمة ارتباط مصيري بين المستأجر الأصلي (السابق) والمستأجر من الباطن لأن العلاقة الاجارية في مثل هذه الحالة تنتقل مباشرة بين المالك والمستأجر من الباطن ويضحى الأخير مستأجر أصلي وتنعدم علاقة المستأجر السابق بحيث لا أثر لإخلاله بالتزاماته قبل المالك على العلاقة الاجارية المباشرة التي نشأت بين المالك والمستأجر من الباطن

أعود لموضوع النزاع وأجد أن محكمة الموضوع وقعت في أخطاء فادحة وجارتها في ذلك محكمة الاستئناف وكانت المحصلة حكمين غير سليمين

فأول أخطاءِ محكمة الموضوع إنها قضت بشطب الدعوى في مواجهة الطاعن ( المدعى عليه الرابع) بعد رده على صحيفة الدعوى وفي هذه المرحلة المتأخرة من الإجراءات مستندة في ذلك على نص المادة 38(2) من قانون الإجراءات المدنية وغني عن البيان أن الشطب بموجب المادة 38(2) من قانون الإجراءات المدنية قاصر على صحيفة الدعوى في مراحلها الأولى وهو شطب إجرائي وليس موضوعياً تلجأ إليه المحكمة ابتداءً عند فحصها لعريضة الدعوى وقت تقديمها وقبل قبولها ففي هذه المرحلة يجوز لها شطب العريضة عملاً بنص المادة أعلاه في حالتين إذا تبين لها إنها لا تحمل سبباً للدعوى أو أن المحكمة غير مختصة بنظرها أما إذا قبلت المحكمة عريضة الدعوى وقامت بتصريحها وسمحت للخصوم بالرد عليها وتقديم دفاعهم وسارت الإجراءات إلى حين الفصل الموضوعي في الدعوى فإن الحكم الذي تصدره أياً كان منطوقه يقع تحت طائلة مواد الفصل الأول بالباب الخامس من قانون الإجراءات المدنية المادة (101) وما بعدها ولا مجال هنا لانطباق أو إعمال نص المادة 38(2) من قانون الإجراءات المدنية وفي الدعوى الماثلة كما هو ثابت قبلت محكمة الموضوع صحيفة الدعوى وقامت بتصريحها وأتاحت الفرصة للمدعى عليهم للرد عليها وسارت بالإجراءات إلى أن توصل المدعى عليهم ما عدا المدعى عليه الرابع (الطاعن) إلى تسوية مع المدعي واحتفظت له بحقه في إصدار حكم رضائي وسمحت للمدعى عليه الرابع (الطاعن) بالرد على الدعوى وتقديم دفاعه ورد الأخير علـى الدعوى ونازع بعض فقراتها ثم قفزت المحكمة بالإجراءات وقضت في الدعوى موضوعاً بشطبها واستندت في ذلك على نص المادة 38(2) من قانون الإجراءات المدنية وهو استناد خاطئ يخالف القانون وبالرغم من أن محكمة الاستئناف قد أشارت في حكمها إلى هذا الخطأ إلا أنها لم تعمل على تصحيحه

وثاني الأخطاء التي وقعت فيها محكمة الموضوع ومن بعدها محكمة الاستئناف أن المدعى عليه الرابع (الطاعن) في رده على صحيفة الدعوى أنكر الفقرة (الخامسة) منها المتعلقة بالإيجار من الباطن مقرراً بأنه كان يستأجر العقار موضوع الدعوى بعلم وموافقة (المدعي) وقد أغفلت محكمة الموضوع هذه النقطة الهامة من النزاع ولم تقف عندها وقفزت بالإجراءات مباشرة إلى مرحلة الحكم وقضت في موضوع الدعوى بشطبها والثابت أن المدعي يؤسس دعواه في مواجهة المدعى عليهم من الثاني وحتى الخامس بدعوى أنهم مستأجرون من الباطن من غير علمه وموافقته فلو صح إنكار المدعى عليه الرابع لهذه النقطة وثبت أنه كان يستأجر العقار موضوع الدعوى بعلم وموافقة المالك حسب ما يدعي لتغير مسار النزاع بتغير العلاقة التي تربط المالك بهذا المستأجر ومعلوم أن موافقة المالك أو إجازته الصريحة أو الضمنية للإجارة من الباطن هي مسألة تتعلق بالوقائع يمكن استنباطها من كافة الوسائل الممكنة سواء كانت كتابة أو غيرها ولذلك كان ينبغي على محكمة الموضوع أن تتوقف عند هذه النقطة من النزاع عملاً بنص المادة (79) من قانون الإجراءات المدنية وأن تتيح الفرصة للمدعى عليه الرابع تقديم الأدلة التي يستند عليها في إثبات ذلك وأن تقضي في الدعوى بعد ذلك على ضوء وقائع متكاملة ويلاحظ أن محكمة الاستئناف وقعت في نفس الخطأ عندما أهملت هذه النقطة الجوهرية من النزاع وقضت بإخلاء المدعى عليه الرابع (الطاعن) من العقار مستندة في ذلك على إجراءات مبتورة ووقائع لم تكتمل ودفاع لم يتحقق ومما سلف يبقى الحكم المطعون فيه مشوباً بعيب القصور ومجافاة العدالة لكونه لم يشتمل على ما يفيد إلمامه الكامل بكافة الوقائع وأسانيد الخصوم مما يتعين نقضه وحكم محكمة أول درجة وإعادة الأوراق لمحكمة الموضوع للتحقق من دفاع المدعى عليه الرابع (الطاعن) وصولاً لوجه الحق في الدعوى           


القاضي: إبراهيم محمد المكي
التاريخ: 24/3/2007م

بعد المداولة أوافق


القاضي: جعفر اركة أبو طاهر
التاريخ: 25/3/2007م

أوافق

الأمر النهائي:

1- يقبل الطعن
2- ينقض حكم محكمة الاستئناف محل الطعن القاضي بإخلاء الطاعن المدعى عليه الرابع وينقض حكم محكمة الموضوع القاضي بشطب الدعوى في مواجهته
3- نعيد الأوراق لمحكمة الموضوع للعمل وفق موجهات هذا الحكم


إبراهيم محمد المكي
قاضي المحكمة العليا
ورئيس الدائرة
26/3/2007م